Tuesday, June 30, 2020

2020年6月股息收入



总股息收入 - RM0.00



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2020年6月持股量与比重





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Sunday, June 21, 2020

真正的第一次买房地产(第七集)

2019年2月8号

把银行看作一门普通的生意，银行赚钱的方式是靠借钱而间中赚取利息收入。这集要讲的是progress interest (during construction)。银行贷款批准，房屋建到一定阶段后，发展商便会开始要向我们要钱，而银行把钱给发展商,而后利息便开始生成。

发展商什么时候要钱？可以在我们签的SPA （Sales & Purchase Agreement)里面找到Schedule of Payment. 如下：-

住宅型房产的payment schedule 可分成两种：-
Schedule G (landed property individual titles) 
Schedule H (Strata titles)
https://www.hba.org.my/laws/housing_reg/2002/Schedule_H.pdf

而我所购买的公寓 (highrise building)属于Schedule H,如下便是SPA里面会看到的：-

Figure 1 : Schedule of Payment （Schedule H)

这里可以看到schedule of payment 主要分成5个阶段。
而在我们拿到钥匙前所承担的Progress Interest（during construction）是从银行帮我们支付的item (2) 到item（3）这里来计算。以下使用36个月来做一个建筑所需的时长的话，如下：-

Figure 2 : Estimated Numbers of Month for Construction

在我们拿到钥匙前每月所需要支付progressive interest （during construction)会随着银行释放的贷款数目阶段式增加，也是购买发展商房屋所要考量的地方。这么一算在我拿到钥匙前“多付”接近RM14，000的利息，不可避免，可是有了清晰的数目，下定金也比较踏实。

待续。



                                                                         

Progress Interest (During Construction) 计算方式

第一项黄色的部分是我们一开始所付的10%头期，而假设一个月后“Piling and Foundation”完成，银行在1-Mar-2019发放10% S&P。再八个月后，房产商完成“Reinforced Concrete Framework & Floor Slab”，银行在1-Nov-2019发放15% S&P。以下是用了银行贷款利率4.35%和每月30天的简化计算方式：-

Date          Generated Interest
Sign SPA
8-Feb-2019    RM0.00 

Piling and Foundation
31-Mar-2019   (10% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM107.13
31-Apr-2019   (10% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM107.13 
...           ...           
31-Oct-2019   (10% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM107.13
                                                 （Sum Total) = RM857.04      
Reinforced COncrete Framework & Floor Slab
31-Nov-2019   (25% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM267.81
31-Dec-2019   (25% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM267.81
...           ... 
31-Apr-2019   (25% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM267.81
                                                 (Sum Total) = RM1606.86 

...           ... 

（如此类推）


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Sunday, June 14, 2020

真正的第一次买房地产(第六集)

2019年2月8号

延续上篇，整理出了当我们在购买房产商房屋需要的最大开销，与发展商给出的优惠来做比较。而每项开销也尽可能给出说明和资料来源。


用省到的钱就是赚到的心态，因为首购和发展商的优惠的关系大略赚了RM24,000。心里有底做决定的时候也比较有谱。

而以上也只是发展商房屋在我们拿到钥匙前的基本支出，而这里也还不包括每月需要支付的Progressive Interest （为期36个月)。下一期会继续Progress Interest 做一个概念上的计算（因为construction schedule是不固定的，只能在概念上知道需要准备多少钱也可以先有个心理准备)


待续。

                                                                    

计算资料来源

准备买卖合同前， 需要准备
1）Deposit/ Down Payment（包裹定钱） 
- 10% of S&P Price

2）Legal Fees and Disbursement for Sale & Purchase Agreement 
3）Legal Fees and Disbursement for Loan Agreement
（Including Stamp duty fee for loan agreement)
*source from
“签”买卖合同前， 需要准备
1）Stamp Duty for SPA（MOT）
*source from

2）Mortgage Insurance （MLTA & MRTA） 
- 个人定制，以上为每月RM 200为期36个月来计算

拿钥匙前， 需要准备
1）Home Insurance （火险，屋主保险，住户保险）
*Source from 

2）Maintenance Fees (管理费）
- 以每平方尺（sqft）= RM0.20 来计算一共是每月RM163.60

3）Quit Rent （Cukat Tanah/地税)
- 地税以房产的占地和所属州属来计算，而Highrise Buidling则是以Parcel Rent的方式来做计算
* Source from 
4）Assessment Tax （Cukat Pintu/门牌税
* Source from 

5）Indah Water （水，电， 排污水费）
* Source from
这里并没有找到SAJ （水供）和IWK（排污水）的户口需要的费用而从网上收寻回来的资料是RM200(SAJ) 和免费（IWK）,未来当房子建好时候会回来做补充 =P

6）Renovation Fees （装修费）
- 随个人安排

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