真正的第一次买房地产(第七集)

2019年2月8号

把银行看作一门普通的生意，银行赚钱的方式是靠借钱而间中赚取利息收入。这集要讲的是progress interest (during construction)。银行贷款批准，房屋建到一定阶段后，发展商便会开始要向我们要钱，而银行把钱给发展商,而后利息便开始生成。

发展商什么时候要钱？可以在我们签的SPA （Sales & Purchase Agreement)里面找到Schedule of Payment. 如下：-

住宅型房产的payment schedule 可分成两种：-
Schedule G (landed property individual titles) 

https://www.hba.org.my/laws/housing_reg/2002/Schedule_G.pdf

Schedule H (Strata titles)
https://www.hba.org.my/laws/housing_reg/2002/Schedule_H.pdf

而我所购买的公寓 (highrise building)属于Schedule H,如下便是SPA里面会看到的：-

Figure 1 : Schedule of Payment （Schedule H)

这里可以看到schedule of payment 主要分成5个阶段。

而在我们拿到钥匙前所承担的Progress Interest（during construction）是从银行帮我们支付的item (2) 到item（3）这里来计算。以下使用36个月来做一个建筑所需的时长的话，如下：-

Figure 2 : Estimated Numbers of Month for Construction

在我们拿到钥匙前每月所需要支付progressive interest （during construction)会随着银行释放的贷款数目阶段式增加，也是购买发展商房屋所要考量的地方。这么一算在我拿到钥匙前“多付”接近RM14，000的利息，不可避免，可是有了清晰的数目，下定金也比较踏实。

待续。

                                                                         

Progress Interest (During Construction) 计算方式

第一项黄色的部分是我们一开始所付的10%头期，而假设一个月后“Piling and Foundation”完成，银行在1-Mar-2019发放10% S&P。再八个月后，房产商完成“Reinforced Concrete Framework & Floor Slab”，银行在1-Nov-2019发放15% S&P。以下是用了银行贷款利率4.35%和每月30天的简化计算方式：-

Date          Generated Interest

Sign SPA

8-Feb-2019    RM0.00 

Piling and Foundation

31-Mar-2019   (10% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM107.13

31-Apr-2019   (10% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM107.13 

...           ...           

31-Oct-2019   (10% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM107.13

                                                 （Sum Total) = RM857.04      

Reinforced COncrete Framework & Floor Slab

31-Nov-2019   (25% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM267.81

31-Dec-2019   (25% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM267.81

...           ... 

31-Apr-2019   (25% x RM299,628) x 30/365 x（4.35%）= RM267.81

                                                 (Sum Total) = RM1606.86 

...           ... 

（如此类推）